L'assurance d'un prêt immobilier et ses garanties

Le rôle du contrat et les garanties couvertes

L'assurance emprunteur couvre le remboursement du prêt lorsque l'emprunteur ne peut plus l'assurer lui-même. Aucun texte ne la rend obligatoire, mais les établissements prêteurs en font une condition d'octroi pour un crédit immobilier, et la quasi-totalité des dossiers en comporte une. Quatre garanties structurent les contrats. Le décès solde le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. La perte totale et irréversible d'autonomie joue lorsque l'assuré ne peut plus exercer d'activité et doit recourir à une tierce personne pour les actes de la vie courante. L'invalidité permanente, totale ou partielle, intervient au-dessus d'un taux fixé au contrat, le plus souvent 66 pour cent dans le premier cas et 33 pour cent dans le second. L'incapacité temporaire de travail prend en charge les échéances pendant un arrêt, après une franchise qui atteint fréquemment quatre-vingt-dix jours. Les deux premières garanties sont systématiquement exigées, les suivantes dépendent de la nature du bien financé et de la situation professionnelle.

La quotité assurée

La quotité désigne la part du capital couverte pour chaque emprunteur, et sa répartition entre deux co-emprunteurs commande la protection réelle du ménage. Une répartition de 50 et 50 pour cent laisse la moitié des échéances à la charge du survivant en cas de décès de l'autre, ce qui peut suffire quand les deux revenus sont comparables. Une couverture à 100 pour cent sur chaque tête solde l'intégralité du prêt au premier sinistre, pour une prime nettement plus élevée puisque le total assuré atteint 200 pour cent. Les répartitions intermédiaires permettent d'ajuster la protection au poids de chaque revenu dans le budget du ménage. Le choix se fait à la souscription et se modifie difficilement ensuite, ce qui le place parmi les points à examiner au moment du montage.

La délégation et le changement de contrat

Le droit de ne pas souscrire le contrat de groupe proposé par la banque existe depuis 2010. Cette délégation d'assurance permet de présenter le contrat d'un autre assureur, que le prêteur ne peut refuser dès lors que les garanties sont équivalentes aux siennes, équivalence appréciée sur une liste de critères publiée. Un refus doit être motivé par écrit, et le prêteur ne peut ni modifier le taux du crédit ni facturer de frais à ce titre. Depuis 2022, la résiliation du contrat est possible à tout moment, sans attendre une date anniversaire, ce qui ouvre le changement en cours de prêt. L'écart de prix entre un contrat de groupe et un contrat individuel est souvent important pour les emprunteurs jeunes et non-fumeurs, dont le risque statistique est faible, alors que le contrat de groupe mutualise les profils.

Le questionnaire de santé et le droit à l'oubli

L'accès à l'assurance a longtemps bloqué les projets des personnes ayant eu un problème de santé sérieux, par surprime ou par exclusion de garantie. La loi de 2022 a supprimé le questionnaire médical lorsque deux conditions sont réunies : la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par emprunteur et le remboursement s'achève avant le soixantième anniversaire de l'assuré. Le même texte a ramené à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique le délai au terme duquel une pathologie cancéreuse ou une hépatite C n'a plus à être déclarée. En dehors de ces cas, une convention professionnelle organise l'examen des dossiers aggravés par niveaux successifs, et une grille de référence fixe, pour plusieurs affections, les conditions d'assurance sans surprime. Une déclaration inexacte expose en revanche à la nullité du contrat, donc à l'absence de couverture au moment où elle serait nécessaire.

Le coût et sa lecture

Le coût de l'assurance représente une part notable du coût total d'un crédit immobilier, parfois comparable à celle des intérêts sur les dossiers où le taux est bas et l'emprunteur déjà âgé. Deux modes de calcul coexistent : la prime assise sur le capital initial, constante pendant toute la durée, et la prime assise sur le capital restant dû, qui décroît à mesure du remboursement. La comparaison entre deux offres ne se fait donc pas sur un taux affiché mais sur le total des primes sur la durée prévue du prêt. Le taux annuel effectif de l'assurance a été institué pour permettre ce rapprochement, et la fiche standardisée d'information remise en début de parcours présente les garanties, les exclusions et le coût dans un format identique chez tous les établissements.

Les exclusions à vérifier

Les exclusions définissent les situations dans lesquelles l'assureur ne paie pas, et elles diffèrent davantage d'un contrat à l'autre que les garanties elles-mêmes. Les affections du dos et les troubles psychiques figurent parmi les plus fréquemment écartées ou soumises à une condition d'hospitalisation, alors qu'ils représentent une part importante des arrêts de travail. Les sports à risque, les séjours dans certains pays et quelques activités professionnelles font l'objet de clauses spécifiques. La définition de l'incapacité retenue par le contrat importe autant que la liste des exclusions : une garantie qui apprécie l'incapacité au regard de la profession exercée protège mieux qu'une garantie qui l'apprécie au regard de toute activité compatible avec l'état de santé.